Hoeveel mag de huur stijgen en wanneer is een verhoging onwettig?

Het korte antwoord: In België mag de huur jaarlijks geïndexeerd worden volgens de gezondheidsindex. Andere verhogingen zijn alleen mogelijk na verbeteringswerken, bij marktaanpassing (na 3 jaar) of bij een nieuw contract.

Huurverhogingen zorgen vaak voor onzekerheid bij zowel huurders als verhuurders. Wat mag wel en wat niet? Wanneer is een verhoging wettelijk en wanneer kun je deze aanvechten? Dit artikel biedt een volledig overzicht van de Belgische regels rond huurprijsaanpassingen.

Huurindexering: het wettelijk kader

De jaarlijkse indexering is de meest voorkomende vorm van huurverhoging in België. Deze aanpassing volgt de levensduurte en is strikt gereglementeerd.

Hoe werkt indexering?

De formule is wettelijk vastgelegd: Nieuwe huur = basishuur × nieuwe gezondheidsindex / aanvangsindex

Voorbeeld berekening:

• Basishuur: €800 (januari 2023)
• Aanvangsindex: 120,45 (december 2022)
• Nieuwe index: 125,67 (december 2024)
• Nieuwe huur: €800 × 125,67 / 120,45 = €835

Belangrijke voorwaarden:

• Indexering moet expliciet in het huurcontract staan
• De verhuurder moet dit schriftelijk meedelen
• Retroactief toepassen mag maximaal 3 maanden
• De gezondheidsindex van Statbel is leidend

Wanneer mag geïndexeerd worden?

De indexering gebeurt op de verjaardag van het contract. Bij een contract getekend op 15 maart 2023, mag de eerste indexering pas op 15 maart 2024. De verhuurder gebruikt de index van de maand vóór de verjaardag.

Let op: Vergeet de verhuurder te indexeren? Dan mag hij dit maximum 3 maanden met terugwerkende kracht doen. Na deze periode vervalt het recht op de gemiste indexeringen.

Andere wettelijke verhogingen

1. Verhoging na verbeteringswerken

Als de verhuurder substantiële verbeteringen aanbrengt, kan een huurverhoging gerechtvaardigd zijn. Denk aan:

• Nieuwe keuken of badkamer
• Isolatiewerken
• Centrale verwarming installeren
• Uitbreiding woonoppervlakte

Procedure:

1. Verhuurder stelt werken voor
2. Huurder moet akkoord gaan met werken én prijsverhoging
3. Nieuwe afspraken worden schriftelijk vastgelegd
4. Zonder akkoord: geen verhoging mogelijk

Praktijktip: Vraag altijd een gedetailleerde offerte en bereken of de verhoging proportioneel is met de investering.

2. Marktconforme aanpassing (9-jaar contracten)

Bij standaard woninghuurcontracten van 9 jaar bestaat een bijzondere mogelijkheid. Na elke periode van 3 jaar kan de verhuurder een aanpassing vragen als:

• De huidige huur significant onder marktwaarde ligt
• Hij dit kan bewijzen met vergelijkbare panden
• De vrederechter akkoord gaat

Tijdslijn:

• Jaar 0-3: geen aanpassing mogelijk (behalve indexering)
• Na jaar 3: eerste mogelijkheid
• Na jaar 6: tweede mogelijkheid

Procedure via vrederechter:

1. Verhuurder dagvaardt met marktstudie
2. Vergelijking met minimum 3 gelijkaardige panden
3. Rechter beoordeelt redelijkheid
4. Maximum verhoging: 20% van bestaande huur

3. Bij contractvernieuwing

Een volledig nieuw contract betekent nieuwe onderhandelingen. De verhuurder mag dan elke prijs vragen, maar:

• De huurder is niet verplicht te aanvaarden
• Opzegtermijnen moeten gerespecteerd worden
• Discriminatie bij prijszetting is verboden

Onwettige verhogingen herkennen

Red flags:

1. Indexering zonder contractuele basis
   • "We hebben nooit geïndexeerd, dus nu 5 jaar ineens"
   • Contract vermeldt geen indexering
2. Verkeerde berekening
   • Gebruik van consumptieprijsindex i.p.v. gezondheidsindex
   • Foutieve aanvangsindex
   • Verhoging bovenop reeds geïndexeerde huur
3. Eenzijdige verhogingen
   • "De kosten zijn gestegen, dus de huur ook"
   • "Andere appartementen in het gebouw betalen meer"
   • "Energieprijzen zijn gestegen"

Veelgestelde vragen

Mag de huur stijgen bij nieuwe eigenaars? Nee, een verkoop verandert niets aan lopende huurcontracten. De nieuwe eigenaar moet alle bestaande afspraken respecteren.

Kan indexering geweigerd worden? Als indexering in het contract staat, is dit een recht van de verhuurder. Je kunt wel de berekening controleren.

Wat bij energierenovaties? Verplichte energierenovaties (EPC-normen) geven geen recht op huurverhoging. Vrijwillige verbeteringen mogelijk wel, mits akkoord.

Indexering vergeten aan te vragen? De huurder hoeft niet spontaan te melden dat indexering mogelijk is. Het initiatief ligt bij de verhuurder.

Regionale verschillen

Vlaanderen

• Strenge EPC-normen vanaf 2025
• Geen huurverhoging bij verplichte renovaties
• Huurpremie mogelijk voor lage inkomens

Brussel

• Paritaire huurcommissie bij geschillen
• Referentiehuurprijzen per wijk beschikbaar
• Gewestelijke huurtoelage bestaat

Wallonië

• Gelijkaardige regels als Vlaanderen
• Specifieke bescherming studentenhuurders
• Huursubsidies via AIS (Agence Immobilière Sociale)

Tips voor huurders

1. Ken je contract - Lees vooral artikel over prijsaanpassingen
2. Controleer jaarlijks - Gebruik Statbel voor indexcijfers
3. Onderhandel - Bij werken: vraag meerwaarde vs. verhoging
4. Documenteer - Bewaar alle communicatie 5 jaar
5. Wees proactief - Meld problemen tijdig om verrassingen te vermijden

Tips voor verhuurders

1. Wees transparant - Leg indexering duidelijk uit
2. Respecteer termijnen - Maximaal 3 maanden retroactief
3. Motiveer verhogingen - Toon meerwaarde van investeringen
4. Volg procedures - Schriftelijk communiceren spaart discussies
5. Blijf redelijk - Extreme verhogingen leiden tot leegstand

Conclusie

Huurverhogingen in België zijn strikt gereglementeerd. Jaarlijkse indexering volgens de gezondheidsindex is het meest gebruikelijk en volledig legaal mits correct toegepast. Andere verhogingen vereisen ofwel wederzijds akkoord, ofwel tussenkomst van de vrederechter.

Voor huurders is het essentieel om het contract goed te kennen en verhogingen kritisch te controleren. Voor verhuurders loont het om transparant te zijn en de wettelijke procedures correct te volgen. Bij twijfel of geschillen bieden huurdersbonden, verhuurderorganisaties en het vredegerecht laagdrempelige ondersteuning.

De Belgische huurwetgeving zoekt een evenwicht tussen het beschermen van huurders tegen willekeurige verhogingen en het waarborgen van een redelijk rendement voor verhuurders. Kennis van deze regels voorkomt conflicten en zorgt voor een gezonde huurrelatie.