Aan het einde van een huurcontract wordt de huurwaarborg vrijgegeven. Dat verloopt echter niet altijd van een leien dakje, vooral wanneer je als verhuurder (een deel van) de huurwaarborg wil inhouden. Wij lichten verder toe wanneer je dat kan doen en hoe je dit best aanpakt.

Je huurders laten weten dat ze hun huurcontract willen opzeggen en een ander stekje gaan zoeken. Voor jou als verhuurder betekent dat een heleboel stress. Het eerste dat in je opkomt is wellicht de zoektocht naar nieuwe huurders. Maar vergeet niet dat je eerst het hoofdstuk met je oude huurders moet afsluiten voor je aan een nieuw hoofdstuk begint. Een belangrijk onderdeel is daar de uittredende plaatsbeschrijving en het vrijgeven of inhouden van de huurwaarborg.

Wanneer mag je de huurwaarborg inhouden?

De eerste vraag is natuurlijk of jij de huurwaarborg mag inhouden. Het korte antwoord is: ja, dat mag. Als verhuurder beslis jij wat er met de huurwaarborg gebeurt. Je kan zelfs een extra vergoeding eisen van de huurder als de waarborg de schade niet dekt.

Het al dan niet inhouden van de waarborg bepaal je altijd op basis van de plaatsbeschrijving. Je mag de huurder bijvoorbeeld niet laten betalen voor een barst in de muur die er al was toen hij in de woning trok. Daarom is het belangrijk om duidelijk beeldmateriaal, zowel bij de intredende als uittredende plaatsbeschrijving. Op basis van de twee plaatsbeschrijvingen kan je snel zien of er schade is en waar die zich bevindt. 

Hoeveel van de huurwaarborg mag je inhouden?

Je vergelijkt de plaatsbeschrijvingen en merkt op dat er inderdaad schade is waarvoor de huurder moet instaan. Hoe bepaal je nu hoeveel van de huurwaarborg je gaat inhouden? Ook hier het korte antwoord: Het deel dat je inhoudt, moet overeenstemmen met de schade.

Dat is echter minder vanzelfsprekend dan je zou denken. Is er één lat van het parket beschadigd? Dan mag je de huurder niet laten betalen voor een volledig nieuwe vloer. Bij een parketvloer kan je namelijk makkelijk een lat vervangen. Is er een deel van de novilon vinylvloer beschadigd? Dan mag je de huurder in theorie wel laten betalen voor een volledig nieuwe vloer. Dat type vloer moet namelijk in volledig vervangen worden.

Afhankelijk van hoe oud je woning is en wat er beschadigd is, kan je in een ander lastig parket terechtkomen. Als het fornuis vervangen moet worden, maar hetzelfde model niet langer gemaakt wordt, welk bedrag vraag je dan: de kostprijs van het originele of nieuwe fornuis? Wij raden hier aan om de kostprijs van het originele fornuis te nemen of de prijs van een gelijkaardig, nieuw model. Dat laatste is vooral van toepassing als je het origineel met Belgische franken is betaald. 

Wat je tot slot niet mag doen, is de huurder extra laten betalen voor nieuwe materialen die meer kosten. Wil je de vloer vervangen met een meer luxe bekleding? Dan is die meerprijs voor je eigen rekening. Je mag daarentegen wel een extra vergoeding vragen als de waarborg niet voldoende is om de schade te dekken.

De waarborg inhouden: bespreken met de huurder

Jij beslist dan wel wat er met de waarborg gebeurt, maar dat wil niet zeggen dat de huurder hiermee akkoord gaat. Wanneer je (een deel van) de waarborg wil inhouden, is het belangrijk om dit correct te bespreken met de huurder(s). Je hebt hier als verhuurder namelijk niet het laatste woord als er geen overeenkomst wordt bereikt. We eindigen deze blog met drie tips.

1. Neem voldoende tijd voor de uittredende plaatsbeschrijving

De uittredende plaatsbeschrijving is het moment waarop je vaststelt of je een deel van de waarborg zal inhouden. Neem hiervoor zeker je tijd zodat je niets over het hoofd ziet. Kijk goed in alle ingebouwde kasten, doe het licht overal aan, controleer of alle toestellen nog werken. Maak foto’s van alle schade en duid de verschillen aan met de intredende plaatsbeschrijving. Hier kan je alvast de initiële reactie van de huurder(s) zien. Geven ze zelf aan dat er bepaalde schade is of proberen ze het zo snel mogelijk af te ronden? Op basis hiervan kan je inschatten hoe moeilijk het gesprek over de waarborg zal zijn.

Belangrijk: eens jullie beiden getekend hebben en de waarborg is vrijgegeven, kan je geen extra bedragen inhouden. Een uitgebreide plaatsbeschrijving is daarom van groot belang.

2. Staaf de kostprijs met inkoopfacturen of alternatieven

Bij het gesprek over het inhouden van de waarborg is het belangrijk dat jij als verhuurder sterk in je schoenen staat. Een goed voorbereid verhuurder is er twee waard. Zoek daarom de inkoopfacturen van de betrokken installaties, materialen… Als je je verhuur regelt via SNDQ, kan je die facturen koppelen aan het pand zodat je snel alle kosten bij elkaar hebt. Bekijk ook zo concreet mogelijk hoeveel het je zou kosten om de schade te herstellen. Moet de herstelling uitgevoerd worden door een derde partij zoals een elektricien? Vraag dan een offerte. Moet een toestel vervangen worden door een nieuw model omdat het oude niet meer gemaakt wordt? Bekijk dan alvast welk model je moet aanschaffen. Op die manier kan je discussies met de huurder meteen kortsluiten. 

3. Vermijd gerechtelijke procedures

Kom je niet tot een overeenkomst met de huurder(s)? Dan zit er vaak niets anders op dan een gerechtelijke procedure met het bijbehorende prijskaartje. Wanneer die procedure je meer kost dan het bedrag van de waarborg dat je wil inhouden, dan moet je uiteindelijk je eigen vermogen gebruiken voor de herstellingen. Probeer dit daarom te allen tijde te vermijden. Blijf kalm tijdens de bespreking met de huurder en zoek eventueel naar een compromis. Wanneer je bijvoorbeeld beslist om zelf 25% van de schade te bekostigen, verlies je hier minder aan dan wanneer de zaak voor het gerecht zou komen.

‍