Wie betaalt de bijkomende kosten in een huurappartement: huurder of verhuurder?

Het korte antwoord: Huurders betalen hun eigen verbruik en dagelijkse kosten, verhuurders dragen structurele kosten en grote herstellingen. Maar de praktijk is vaak complexer.

In België blijft de verdeling van bijkomende kosten een veelbesproken onderwerp. Zowel huurders als verhuurders worstelen met de juiste interpretatie van de wetgeving. Dit artikel geeft duidelijkheid op basis van de Belgische huurwet en gangbare praktijken.

Wat zijn bijkomende kosten?

Bijkomende kosten zijn alle uitgaven bovenop de basishuurprijs:

• Gemeenschappelijke lasten (syndicus)
• Nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit)
• Onderhoud en herstellingen
• Verzekeringen en belastingen

De exacte verdeling hangt af van het huurcontract én de wettelijke bepalingen.

Wettelijk kader: Vlaamse Codex Wonen

Sinds 2023 geldt in Vlaanderen de Codex Wonen. Het basisprincipe blijft overeind: de verhuurder levert de woning in goede staat en onderhoudt de structuur. De huurder zorgt voor dagelijks onderhoud en betaalt zijn verbruik.

In Brussel en Wallonië gelden vergelijkbare regels, met één belangrijk verschil: daar moet de verhuurder verplicht binnen 3 maanden na het kalenderjaar een gedetailleerde lastenafrekening bezorgen.

Praktische kostenverdeling

1. Syndicuskosten

Huurder betaalt:

• Liftonderhoud (gewoon)
• Verlichting gemeenschappelijke delen
• Schoonmaak inkomhal
• Tuinonderhoud

Verhuurder betaalt:

• Syndicusereloon
• Grote gebouwherstellingen
• Dakwerken
• Liftvervanging

Typisch bedrag: €75-150 per maand voor een appartement, afhankelijk van de voorzieningen.

2. Nutsvoorzieningen

Water, gas en elektriciteit zijn voor de huurder. Dit gebeurt via:

• Individuele meters (ideaal)
• Verdeelsleutels bij collectieve meters
• Forfaitair bedrag (vraag altijd een jaarlijkse afrekening!)

Tip: Bij een forfait heb je wettelijk recht op een afrekening met bewijsstukken.

3. Onderhoud en herstellingen

Kleine herstellingen (huurder):

• Ontstoppen gewone afvoeren
• Kranen ontkalken
• Filters vervangen
• Tuinonderhoud

Grote herstellingen (verhuurder):

• Verwarmingsketel vervangen
• Daklekkages
• Elektrische installatie
• Vochtproblemen door bouwgebreken

Grijze zone: Een kapotte kraan - slijtage of slecht onderhoud? Documenteer de staat bij intrek!

4. Belastingen en verzekeringen

• Onroerende voorheffing: altijd verhuurder
• Brandverzekering gebouw: verhuurder
• Inboedelverzekering: huurder (sterk aangeraden)

FAQ: Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de kosten zomaar verhogen? Alleen bij werkelijke kostenstijgingen en met bewijs. Forfaits kunnen alleen aangepast worden bij contractvernieuwing.

Geen afrekening ontvangen? In Brussel/Wallonië is dit wettelijk verplicht. In Vlaanderen niet, maar je kunt wel je voorschotten stopzetten tot je documenten krijgt.

Wie betaalt de verwarmingsketel? Jaarlijks onderhoud: huurder. Herstellingen en vervanging: verhuurder.

Liftkosten op het gelijkvloers? Ja, deze worden verdeeld over alle appartementen volgens het aandeel in de mede-eigendom.

Praktische tips

Voor huurders:

1. Eis duidelijkheid in het contract over alle kosten
2. Vraag jaarlijks een gedetailleerde afrekening
3. Fotografeer meterstanden bij in- en uittrek
4. Ken je rechten - niet alle kosten mogen doorgerekend worden

Voor verhuurders:

1. Wees transparant over alle kosten vooraf
2. Gebruik realistische forfaits gebaseerd op historiek
3. Communiceer grote herstellingen op tijd
4. Respecteer de wettelijke kostenverdeling

Conflicten vermijden

Een goed contract voorkomt 90% van de discussies. Zorg voor:

• Duidelijke opsomming van alle kosten
• Realistische bedragen
• Heldere afrekeningsafspraken
• Correcte verdeling volgens de wet

Bij onenigheid: probeer eerst een minnelijke regeling. Lukt dit niet? De huurdersbond of een verhuurderorganisatie kan bemiddelen. Als laatste redmiddel is er de vrederechter.

Nieuwe regels in 2025

Let op: vanaf 2025 gelden strengere energienormen. Verhuurders kunnen investeringen in energierenovatie niet doorrekenen aan huurders. Smart meters maken maandelijkse afrekeningen mogelijk.

Conclusie

Een correcte kostenverdeling is essentieel voor een goede huurrelatie. Ken je rechten én plichten, vraag om transparantie, en documenteer alles. Zo vermijd je verrassingen en discussies.

De Belgische huurwetgeving biedt een duidelijk kader, maar veel hangt af van de specifieke afspraken in het huurcontract. Bij twijfel is professioneel advies van een vastgoedbeheerder, huurdersbond of juridisch adviseur altijd aangewezen.